【經濟泡沫4/4】日本房地產是如何崩盤的?廣場協議是美國的陰謀嗎?

各位同學大家好 我是李永樂老師在之前我們花了三期節目的時間講述歷史上的經濟泡沫包括荷蘭的鬱金香泡沫英國的南海股票案以及龐氏騙局和傳銷等等也許有些小朋友會說這些跟我都沒什麼關係因為我既不買花 也不買股票同時也不參與傳銷不過今天我們要討論一個跟每一個人都息息相關的問題那就是房地產泡沫我們要講一講日本的房價是如何崩盤的日本人如何失去了二十年的時間要講日本的問題我們首先還要從美國講起因為日本是美國的小弟嘛 對吧我們要講一下美國的經濟問題以及它如何影響了日本首先美國在一戰和二戰結束之後它其實是世界上最大的債權國就是別人都欠美國錢它是世界上最大的債權國首先因為一戰和二戰這個美國都沒有本土受到戰爭的波及所以它的工業基礎沒有被破壞掉同時還大量的出售武器

賺了不少錢同時在1944年的時候美國召集一些國家開會就創造了一個體係 叫布雷頓森林體係這個布雷頓森林體係確立了這樣的一個製度就是美元跟黃金掛鈎你拿著美元就跟拿著黃金一樣你隨時可以去美國把美元換成黃金同時其它國家的貨幣就跟美元掛鈎所以就確立了美元的這個霸主地位再後來 美國又通過這個歐洲復興計劃叫馬歇爾計劃這個馬歇爾計劃是用來遏製蘇聯的對歐洲進行了很多的投資在這個年代 美國的這個美元是非常強勢的所有的人都要用美元進行國際貿易不過很快

不知道因為什麼美國就從世界上最大的債權國變成了世界上最大的債務國直到今天美國依然是世界上最大的債務國它欠其它國家8萬億美元那麼美國變成債務國也是有一些原因的比如說在二戰之後美國又參與了另外一場戰爭就是越戰越戰打了20年這個越戰消耗了很多的美國的國力讓美國不能自拔 國內也有很多的問題後來在1970年代又出現了兩次石油危機都是由於中東地區的戰爭引起的那麼這兩次石油危機造成了油價的飛漲油價漲了之後美國有一些原油是從國外進口的那麼油價一旦漲了美國內部就會出現通貨膨脹它的經濟形勢就不太好 影響了它的製造業那麼在1973年的時候美國有一位總統名字叫尼克遜我們對尼克遜的認識可能有兩件事比較深刻第一件事 就是尼克遜訪華第二件事

就是尼克遜的水門事件但尼克遜其實還幹了一件大事就是在他的任期裏麵他宣佈美元不能再兌換成黃金了這個匯率要開始進行浮動了 匯率浮動了也就是說布雷頓森林體係就崩潰了當時在60年代的時候美元還可以換成黃金的時候這個法國的總統戴高樂就說我要把我自己手裏所有的美元都換成黃金結果這一筆錢不少美國人沒有辦法隻好給他換了換完之後 發現自己的黃金儲備少了不少那以後別人再管他要 他就沒有了所以他隻好宣佈說這個匯率是可以浮動的美國在強勢的時候你可以保證這個匯率穩定那如果你的經濟不行的話你就很難保證美元是可以換成黃金的

對吧那麼再後來 在1980年代那麼有一位新的美國總統上臺了這個總統就是在歷史上赫赫有名的裏根總統裏根總統如果你不知道他的競選口號你肯定知道競選口號叫做「讓美國再次偉大」為什麼咱們都說這個口號有名呢因為現在特朗普總統也用這口號 對吧他說要讓美國再次偉大起來 再次偉大但是再次偉大

你採用一個什麼樣的措施呢在他的任期裏麵就採取了一大堆的貿易措施希望美國的經濟能夠進行復蘇美國的經濟到底出了什麼問題呢首先我們從兩個角度來考慮這件事第一個角度 就是美國對外貿易這一塊美國在80年代初期 出現了貿易的逆差所謂貿易逆差就是你從國外進口的東西多但是你出口的東西少所以這樣一來的話你就會出現貿易逆差美國每年的貿易逆差大概有1000億美元這麼多1000億美元直到現在美國每年還都有貿易逆差而且比這個數額還要大這個1000億美元大概佔美國的國內生產總值的2.7%這個比例是相當高的很多政府是受不了這個比例的所以要採取這些措施去降低它 對吧而且不僅僅是貿易逆差一個問題美國還麵臨一個問題就是通貨膨脹通貨膨脹就是物價越來越貴為什麼會通貨膨脹呢剛才我們說了因為這個石油危機這個石油價格瘋漲

造成能源價格漲所以它其他的材料價格也就跟著漲 通貨膨脹除此之外還有一個失業率美國當年 這個失業率也越來越高所以這些國內的問題都需要進行解決那怎麼進行解決呢當時美國有一個財務方麵的官員他就說了 這麼著

咱們提高利率為什麼要提高利率呢因為提高利率之後大家就願意把錢存到銀行裏麵了這樣就可以控製通貨膨脹 對吧提高利率到多少 大概有20%這麼高每年你的這個錢可以多20%這已經相當高了那麼這麼高的利率造成了什麼樣的結果呢你想你這個利息高 別人就願意存錢

對吧包括一些外國的錢也願意存到美國所以很多人就把自己的貨幣換成了美元然後存到美國的銀行裏麵 對吧這樣一來就造成了美元非常值錢也就是美元就升值了美元升值這個美元升值了之後你在美國買東西是要花美元的美元升值的意思就是相比於其他國家的產品這個美國的東西貴了 對不對美國的東西貴了的話那當然競爭力就下降了所以就造成了什麼就造成了貿易的逆差進一步的擴大所以這樣一來這樣就出現了一個矛盾的問題你為了控製通貨膨脹 你就提高利率提高利率之後美元就升值一升值貿易逆差就擴大那你怎麼去解決這個問題現在看起來隻靠美國國內的政策是不行了必須對貿易進行下手了於是美國就想到了它的一個忠實小弟日本就從日本開始開刀那麼這就是著名的廣場協定了廣場協定是對日本的房地產崩盤有很大的責任的雖然它可能並不是主要的原因但是它也是一個導火索這個廣場協定是怎麼回事我們來談一談在廣場協定之前日本的經濟情況日本在1945年戰敗的時候變成了一片廢墟這個國家完全是從一片廢墟裏麵重新建立起來但是日本有很好的經濟基礎和科技基礎

對吧它的人才素質比較高所以日本在戰後經歷了很長時間的飛速發展最重要的原因當然就是美國的扶持美國對於日本的扶持力度是很大的比如說美國向日本開放自己全部的市場你日本的東西到我這來我全都不加關稅還有就是二戰的戰爭賠款美國人說我也不要了而且我還讓其他的一些人也都不要要了你日本你就發展經濟這樣一來你就可以幫我遏製蘇聯 對吧美國還幫助日本比如說搞奧運會搞一些基礎設施建設所以日本在戰後30年的時間裏麵經濟高速發展它每年的GDP增長有9%這麼高能夠這麼高的這個經濟增長持續這麼長的時間這在世界歷史上都是非常少見的所以日本經歷了很短暫的時間經濟就完全恢復了那麼到了1968年的時候日本已經超越了德國成為世界第二大經濟體1968年的時候 就已經是世界第二大經濟體了所以日本的恢復速度是非常快的而且到了1980年的時候日本不僅僅從經濟總量上來看是世界第二大經濟體而且它的人均GDP也已經達到了1萬美元人均GDP達到1萬美元那已經是世界一流的發達國家所以從此日本進入了發達國家俱樂部裏麵日本的貿易類型主要是出口型的 外向型的而且它的第一大貿易夥伴很顯然就是美國日本的貿易有40%都是對美國的貿易在日本的貿易之中它主要出口的產品有家電比如說日本的電器在80年代的時候那是非常好的家電

還有汽車現在日本的汽車產業也很厲害其實還有半導體等等半導體 比如說計算機晶片這日本生產不出來但是除了晶片以外其他的技術日本都做得非常好那麼它把這些產品就賣給了美國結果就造成了美國的貿易逆差非常大在1985年的時候1985年的時候日本對美國的貿易順差已經達到了462億美元也就是說美國一年的貿易逆差有1000億其中有一半都是日本貢獻的就是美國進口了很多日本的產品但是日本卻沒有進口美國同樣多的產品所以這樣一來 很多錢就流到日本去了我記得我很小的時候看過一部電影叫做《回到未來》就是80年代的一個年輕人回到了過去20年代的時候然後他開了一輛車 好像是日本造的別人就說

你看這車壞了那很顯然 就因為它是日本造的結果這個小孩就說了所有的好東西都是日本造的這就說明在那個年代裏麵日本的產品在美國實際上是非常好非常流行的每年被日本賺過去這麼多錢美國人心裏當然很不舒服了一看自己的小弟長得比自己還大怎麼辦 是吧 想了一些辦法比如說通過一些貿易爭端的辦法

爭端對某一些日本的產品徵收很高的關稅比如對摩托車徵收100%的關稅對計算機徵收100%的關稅限製你的某些東西 比如轎車的出口同時還強迫你必須要多進口美國的農產品這就跟我們今天美國人和我們做的貿易爭端是差不多的但隻不過當時他是對自己的小弟日本開刀的但是僅僅是這些措施 其實還不夠所以美國人最終想到了一個問題為什麼日本的東西這麼暢銷呢就是因為日本的勞動力價格便宜或者說日本的東西便宜為什麼美國的東西不暢銷呢 因為它貴所以我們如果調整日美之間的貨幣匯率的話才能從根本上解決這個貿易逆差的問題所以最終美國人把這個矛頭指向了匯率問題在這樣的背景下

廣場會議就召開了在1985年9月22號的時候在美國紐約廣場飯店有五個發達國家的財政部長或者央行行長齊聚一堂 來開會這五個發達國家就是美國 日本 英國

法國和西德那麼這五個國家的會議主要議題就是如何解決美國的問題最後大家這個商量出來一個結果結果就是通過共同的努力促進美元的貶值為什麼美元貶值了就可以解決問題呢因為美元貶值了之後外國的商品到了美國之後 價格就會變高因為美元便宜了 那價格就會變高所以美國的進口就會受阻同時 美元便宜了之後美國出口是以美元計價的產品就會變得便宜所以美國的出口業就會增長它也容易解決國內的一些問題那麼這個協議當時有兩種說法一種說法就是說這個協議是美國逼迫日本簽訂的說這個日本作為美國的跟班

它沒有辦法那麼第二種說法就是這個協議它是日本人自己提出來的說日本人自己為什麼要提出一個損害自己利益的協議呢因為你要知道 美元如果貶值了的話美國的這個國債可就跟著貶值了日本當時持有大量的美國國債那這個國債會貶值 比如50%那你日本的資產就縮水了那日本為什麼要提出這個協議呢首先是因為日本和美國的貿易關係非常緊密如果有一天美國崩了 那日本也好不了所以它要防止這件事出現這是第一點第二點就是日本一直想在國際事務上多發揮一些作用來促使自己大國形象的樹立因為它在二戰之後一直是戰敗國的形象所以它希望在國際上多做一點貢獻除了對於美國這件事以外它對中國其實也有很大貢獻就是在80年代的時候日本跟中國建交了之後就開始對中國進行無償或者低息的貸款這個貸款一直持續了40年去年的時候才結束那這個貸款這40年的時間裏麵一共有300多億的美元幫助中國建立比如說很多的這個醫院很多的基礎設施建設比如中日友好醫院就日本人無償捐的所以從這一點上來看日本在國際事務上確實發揮了一些積極作用那麼不管這個協議到底是美國逼日本簽的還是日本人自己提出來的反正最後這個協議是簽了簽了之後對日本有什麼樣的影響呢我們來看第一個影響就是日本的出口

出口業受阻出口受阻因為這幾個國家一起拋售美元買進其它國家的貨幣所以就造成了這個美元的貶值比如說1美元原來可以兌換250日元但是經過這個協議操作1美元隻能換120日元了後來好像隻能換70多日元了就是日元升值的非常厲害那咱們可以想像一下你本來日本的產品到美國去比如說在日本賣250日元到美國應該賣1美元 對吧結果現在到美國就賣2美元了那東西貴了嘛 所以美國人就不買了 對吧所以出口就受阻那麼一旦出口受阻

日本經濟會受到影響所以日本人擔心自己經濟會衰退所以採用了一個措施什麼措施呢 就是降低利率降低利率 降低銀行的利率降低利率之後 就可以促使企業更多的這個貸款然後促進生產

對吧在幾年的時間裏麵日本的利率從5.5%連續3次下降 下降到2.5%2.5%說起來好像現在看起來也不低但是那是現在 那個時代美國的利率是很高的那它這個利率其實是已經相當低了除了這個出口受阻所以降低利率以外還有一個問題那就是日元的升值造成了什麼呢造成國際上的一些熱錢資金湧入日本資金湧入比如說有一些日本的老闆本來在美國買國債一看美元不行了 他就把國債賣瞭然後回到日本來把錢存到銀行裏你存到銀行裏會有什麼結果呢那就是銀行錢就多了銀行裏錢多了

它得把這個錢貸出去於是就造成了這個貸款的增加當時每一個銀行的業務員 他都有一定的任務就是你必須得多貸出一些錢去所以銀行業務員四處跑 不是求你存錢是求你貸款就因為當時銀行裏的錢太多了我們分析到這兒就能夠看得出來這個協議最終還是落到了日本的銀行或者說貨幣政策上那麼這個貨幣政策執行了之後又有什麼樣的結果呢就造成了一個巨大的泡沫什麼叫泡沫如果一個東西價格越貴 買的人越少這就不存在泡沫

它最終會有一個均衡點但是如果一個東西它越貴 反而買的人越多這就會形成泡沫比如說股市 它越高人就越願意買因為這樣一來的話自己資產會增值 對吧比如房子

如果它越貴我就越願意買因為這樣一來的話 我的資產也會增值你要便宜了我反而還不買 是吧這樣就會容易形成泡沫那麼日本也是一樣首先就是日本的股市因為錢實在太多了所以很多人就把錢投到股市裏麵造成了股市瘋漲在1989年也就是在日本的這個《廣場協議》簽訂之後4年這個日本的日經指數漲到了39857點漲到這麼高但是在4年之前日本的股市指數還不到1萬點也就是說日本在4年之內股市漲到了原來的400% 漲得非常非常高除此之外就是日本的房地產了日本的房地產我們知道日本是一個地少人多的國家

對吧所有的人都想往這個東京 大阪這樣的大城市裏麵擠所以流行一句話叫做東京 大阪永遠漲 日本永遠世界第一那這樣的情況下大家就瘋狂的去買地地價多少呢東京圈

平均的地價已經達到了30萬美元30萬美元每平米就是這個數據可能不太準就是平均的地價大概是這個數的範圍相比於幾年以前大概也是漲了400%跟股市是齊步的這個價格還是當年的價格那現在考慮通貨膨脹的話這個價格就會更貴當時有很多關於房地產的傳說比如說有一個看門的老人 他工作了40年一直也沒什麼錢後來他要回鄉下了就把自己在東京的一個很小很小的小屋子給賣了結果賣了多少錢賣了800萬美元 就賣了這麼多錢一下子成為千萬富翁 衣錦還鄉了在房地產和股市的雙重刺激之下所有的日本人都感覺自己非常有錢日本永遠是世界第一的科技水平是最發達的

人也是最有錢的所以呢 所以刺激了人們的消費那麼 日本人到全世界各地的奢侈品店去瘋狂掃貨就跟我們今天中國大媽一樣 瘋狂地掃貨所有人都把日本人當成是財神爺而且日本人也四處投資

比如到美國去當時東京23個地區的地價加起來能把整個美國買下來 就這麼貴於是這個日本人跑到美國去說我們把這個洛克菲勒大廈買下來吧美國的地標性建築結果真的就買下來了 對吧就是這麼的瘋狂不過我們永遠要知道不管是股市還是房市它一旦價格超高了之後總有一天是要破裂的終於這個泡泡也就破裂了這個泡泡的破裂我們不得不談一個人這個人名字叫三重野康三重野康這個人其實在之前日本經濟泡沫出現的時候他就已經敏銳地感覺到了他就一直在要求日本的央行要提高利率但是當時沒有人理他後來他自己當了央行的行長了於是就開始執行自己的政策不怎麼理首相 他自己去執行政策他的第一個政策就是在1989年開始的到1992年這段時間

提高利率他連續地提高利率 提高利率了之後自然而然這個利息高了 貸款的人就少了這個銀行就想 我得把貸款的錢收回來

對不對於是派人去收錢那麼派人去收錢的時候有些人拿到這個錢去炒股了那自然就得從股市裏邊撤出來 是吧於是股市就下跌那麼在這個三年的時間裏麵 股市就下跌了50%而且交易量也減少了90%從此之後日本的股市就進入了20年的熊市這個最低的時候跌到了7000多點跌到了原來的1/5還不到那直到2010年之後日本的股市才稍微有點起色但是到了今天距離這個最高點位其實還是差很遠的不過房子相對於股市來講還滯後一些91年的時候 政策已經出了

結果房價還在漲這三重野康一看 不聽話 是吧繼續出猛招在1992年的時候日本推出了地產稅 也就是所謂的房產稅這個地產稅那你買了地之後

你就要每年不停地交錢同時還限製了土地的融資這一劑猛藥製出 房價也應聲而跌這個東京的房價很快也就跌到了原來的1/4直到今天也沒有恢復到當年的這個水平許多買了房子的人因為資不抵債把這個房子都交回到這個銀行去了但是這樣你就要宣佈破產 也就是你沒有地方住了有些人為了有自己房子住 所以不敢宣佈破產於是呢

於是這一輩子都在還這個房子的錢在日本經濟泡沫的這個過程之中許多人傾家蕩產這裏麵有普通人 當然也有商界的大老闆我們舉個例子比如有一個百貨公司名字叫八佰伴當時是日本第一的百貨公司這個百貨公司的老闆叫和田一夫當時銀行的職員就忽悠他說你要蓋百貨公司 你要買地你要買地 你就得貸款你多貸點款

你多買點地以後你不光百貨公司能掙錢你自己的地還掙錢結果這個和田一夫就聽信了這個話後來經濟泡沫被刺破了 他資不抵債了他通過一係列的方法籌集了320億日元結果銀行的人就來了 說你先把這個錢還給我然後你的股價就會漲 然後我再把這個錢貸給你這個和田一夫把這個錢還了之後銀行的人又再次消失了

再也沒有出現過97年的時候這個八佰伴百貨就宣佈了破產這樣的一個商界皇帝最後就成了一個無家可歸的流浪漢我們從日本經濟泡沫的故事可以得到很多啟示比如說美國跟日本簽的《廣場協議》其實隻是其中的一個誘因那麼真正使得日本經濟出現泡沫和破裂的是它錯誤的貨幣政策在不合適的時間實行了寬鬆的貨幣政策造成了這個日本貨幣泛濫同時在刺破泡沫的過程中也過於粗魯使得這個日本經濟硬著陸所以這個損傷非常巨大在2000年的時候日本人寫了一本書叫《失落的10年》在2010年的時候美國人又寫了一本書叫《失落的20年》可能到了2020年的時候中國人又要寫一本書叫《失落的30年》都指的是日本到現在為止還沒有從當年經濟泡沫的破裂中恢復過來不過幸好日本依然是世界上最發達的國家之一它是世界上最大的債權國家底殷厚 有的是錢所以它挺過了這一次難關同時在幾十年的時間裏麵日本也實現了產業結構的升級它的科技水平也一直走在世界的前列它的醫療 教育 福利

體製 人均壽命等等都是世界上最好的國家之一更重要的是 日本在經濟泡沫破裂之後進行了30年的反思他們明白了努力工作會獲得比炒房子炒股更好的生活也許隻有經歷了日本這樣的繁華之後才真正明白平凡生活的難能可貴大家如果喜歡我的視頻可以在YouTube帳號李永樂老師裏訂閱我點擊小鈴鐺可以第一時間獲得更新信息

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