【即時文摘】德銀唱淡(左丁山)

【即時文摘】德銀唱淡(左丁山)

樓價高,一手樓盤銷量夠勁,荃灣「海之戀」推出新盤係一Q清袋格,地產市道咪好好景?點知六月八日食晏之時,手機響起,蘋果動新聞「示警」「港樓響喪鐘,樓價跌五成」,咁激,即刻唔食件乳豬住,睇睇新聞先。
蘋果即時新聞講:德銀發表最激言論,分析報告指樓價在下跌周期,以「樓價對收入比率計算」,最多可能大跌五成才見底,未來十二個月,預計下跌20%,有乜推理邏輯呀,德銀話:
(一)前海及上海自貿區挑戰。
(二)目前樓市負擔比率67%,低於1997之120%,但目前係低息率,難以作準。
(三)人口增長見頂,人口老化。
如果淨係得呢三個理由,德銀分析報告未免粗疏一啲。上海與前海從未對香港構成挑戰,上海自25年前開始發展浦東之後,甲級商厦之出現速度,遠勝香港,浦東亦由一個農村巨變成現代金融城,但25年來,上海樓價升,香港樓價升,大家一齊升,幾時有見過上海樓市威脅香港樓市啫!三十幾年來,深圳由鄉下地方變成中國一線大城市,與北京、上海、廣州並稱,深圳樓價升得比香港還要快,但同樣冇拖低過香港樓市,德銀竟然認為將來上海與深圳前海會影響到香港地產市道?唔知有幾多人會信,冇說服力喎。
講到負擔比率,純粹係「一個收入理念」(Income Concept),涉及「流動」(flow)而不涉及「儲存」(stock),今日支持香港樓價之最大理由係香港人之儲存,充份發揮咗財富效應,大銀行之按揭結餘以每宗平均計(average loan outstanding)其實只係幾百萬,大把人供得起,銀行之按揭貸款安全性,堪稱世界第一咁滯,最大威脅來自加息。美國確係已進入加息周期,但以目前香港港元存款利率接近零計算,按揭利率有排都未升到上五厘,德銀難道想於三年之內歐洲央行與美國聯儲局聯手加息至4%左右,唔係啩?
1997金融風暴後,香港樓價跌足七年,主因係各大企業大幅度裁員,失業率急升,令唐英年講過:「我有生之年,都唔會見到咁低失業率,(佢係指大約3.3%至3.5%失業率)」今日嘅失業率就係3.3%嘞,德銀如果睇到有乜因素令香港失業率會升到8%~9%,唔該快快示警,為人為己做番件好事。德銀嘅一個大股東好需要知道理由㗎,海航借咗咁多錢,利率與失業率急升嘅話,呢個大股東仲驚過香港市民!

本文來源:http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/supplement/20170613/56816677




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